Chancen für den deutschen Immobilienmarkt Image
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Und nichts lässt sich so schnell von Stimmungen beeinflussen, wie unsere Erwartungen. Dass das Auf und Ab an den Immobilienmärkten jedoch längst nicht mehr nur für Käufer und Verkäufer von Immobilien von Interesse ist, verdeutlichen derzeit auf eindrucksvolle Weise die US-amerikanischen Wohnimmobilienmärkte. Zwischen 2000 und 2006 verdoppelten sich die Wohnimmobilienpreise in den USA. Dies erlaubte den US-Haushalten, ihre Kreditlinien ständig zu erweitern. Darüber hinaus fühlten sich die Haushalte aufgrund der steigenden Häuserpreise zunehmend reicher, weshalb der Konsum weiter ausgedehnt werden konnte. Dies beflügelte das Wirtschaftswachstum, was wiederum auch die Immobilienpreise weiter nach oben trieb. Mit den zunehmenden Kreditausfällen im Hypothekenmarkt, insbesondere im sub-prime Markt, hat sich das Bild nun jedoch gedreht. Die Zwangsvollstreckungen haben das Angebot erhöht und gleichsam hat die restriktivere Kreditpolitik der Banken die Nachfrage gedrosselt, doch vor allem wurde die Stimmungslage auf den Immobilienmärkten eingetrübt. Seit Januar 2007 sind die US-Immobilienpreise um rund 10 Prozent gesunken. Nun kann das Zusammenspiel von sinkenden Immobilienpreisen und nachlassender Wirtschaftsdynamik den Auslöser für eine Rezession in den USA darstellen.

Die Misere auf dem US-Immobilienmarkt hat schon längst die europäischen Immobilienmärkte angesteckt. Vor allem in Spanien, Irland und Großbritannien, wo die Preise zuvor schneller stiegen als in den USA, hat bereits eine deutliche Preiskorrektur eingesetzt. In Großbritannien haben dabei nicht nur die Wohnimmobilienpreise, sondern auch die Gewerbeimmobilienpreise deutlich nachgegeben. Der Total Return bei Büroimmobilien lag in den letzten 6 Monaten bei insgesamt Minus 10 Prozent.

In Deutschland haben vor allem Immobilienaktiengesellschaften verloren. Der Dimax verlor seit August 2007 22 Prozent und damit 8 Prozentpunkte mehr als der Dax. Dieser Preissturz fußte jedoch auf der zuvor allzu euphorischen Bewertung der Immobilienaktien. Insgesamt steht der Immobilienmarkt in Deutschland jedoch nach wie vor sehr gut dar. Im Gegensatz zu den meisten anderen OECD-Staaten gab es in Deutschland keinen Immobilienpreisboom. Im Gegenteil: Seit Mitte der 90er Jahre stagnieren die Preise für Büro- und Wohnimmobilien. Bei den Wohnungsmieten gab es sogar einen realen Rückgang. Da die Wirtschaft in Deutschland weiter wächst, bietet sich für den deutschen Immobilienmarkt die Chance, sich auch in der globalen Krise vom allgemeinen Trend abzukoppeln. Auch wenn der Einsatz von hohen Fremdkapitalhebeln derzeit nicht möglich ist, wollen die Investoren ihr Kapital rentierlich anlegen. Gerade der Ausstieg der Investoren aus den britischen und US-amerikanischen Märkten bietet den deutschen Gesellschaften die Chance, neue Kapitalgeber zu finden. Entscheidend wird es jedoch sein, gegen die allgemeine Marktstimmung die Investoren von den fundamentalen Marktchancen zu überzeugen. Dies kann den Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds nur dann gelingen, wenn sie ihre Transparenz und ihre Kommunikation weiter verbessern. In der aktuellen Situation wollen Investoren genaue und zeitnahe Informationen über ihre Vermögensanlage. Wenn die Investoren von der Werthaltigkeit der Immobilien überzeugt werden, beispielsweise durch Offenlegung der Einzelverkehrswerte auf Quartalsbasis, kann der deutsche Immobilienmarkt trotz der Finanzmarktkrise ein vielleicht langsames, aber stetiges Wachstum realisieren.