Aktuell bestehen jedoch noch immer rechtliche Hemmnisse bei der Umlegung der Sanierungskosten auf die Mieter. Das Energiekonzept der Bundesregierung sieht daher vor, „das Mietrecht ausgewogen zu novellieren und für energetische Sanierungen investitionsfreundlicher zu gestalten.“ Die vorliegende Mietrechtsnovelle beinhaltet folgende Punkte, die nun nach ihrem Beitrag zum Abbau bestehender Hemmnisse für energetische Gebäudesanierungen beurteilt werden sollen:

  • Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nimmt den Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ auf und definiert diese als Maßnahmen, „die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren, nachhaltig Primär- oder Endenergie einsparen, Energie effizienter nutzen oder das Klima auf sonstige Weise schützen.“ Die Aufnahme des Begriffs ist zu begrüßen. Er schafft einen klareren Rechtsrahmen und reduziert bestehende Auslegungsprobleme.
  • Zweiter wichtiger Baustein der Novelle ist die Ausweitung der Duldungspflicht der Mieter (§ 555 BGB). Konkret sollen künftig rechtlich verpflichtende, ordnungsgemäß durchgeführte energetische Modernisierungen vorbehaltlos zu dulden sein. Problem: Hauseigentümer sind bisher – bis auf wenige Ausnahmen (z.B. für Altheizungen vor 1979) – nicht verpflichtet Dämm- oder andere energiesparende Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Im Energiekonzept sind auch keine neuen Nachrüstungsverpflichtungen vorgesehen. Die Duldungspflicht greift daher fast vollständig ins Leere, und dies so lange bis in der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Anzahl verpflichtender Maßnahmen ausgeweitet wird.
  • Von einigen Verbänden wird auch der Ausschluss einer Mietminderung während der Bauphase von maximal 3 Monaten gefordert. Im Gesetz ist die Einschränkung vorübergehender Mietminderungsansprüche (§ 536 BGB) jedoch nur für rechtlich verpflichtende Modernisierungen geplant. Dies verringert sicherlich die energetischen Sanierungsanreize für „freiwillige“ Modernisierungen. Allerdings ist diese Entscheidung nachvollziehbar, da eine Beteiligung der Mieter an den Investitionen generell besser bei den Mieterhöhungen nach einer Sanierung oder in den Modernisierungsvereinbarungen aufgehoben ist.
  • Elementarer Baustein bei der Gestaltung investitionsfreundlicherer Rahmenbedingungen ist eine Reform des Mieterhöhungsrechts. Aktuell beschränkt das Mietrecht Mieterhöhungen auf zwei Wege: entweder bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten (§ 559 BGB) oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Die 11-Prozent-Umlagegrenze findet sich auch im ersten Gesetzesänderungsentwurf. Die Anforderungen für Vermieter zur Ankündigung, Berechnung und Begründung von Energieeinsparungen soll durch das Heranziehen „anerkannter Pauschalwerte“ (§ 555 BGB) jedoch verringert werden. Insgesamt wäre mehr Mut des Gesetzgebers wünschenswert gewesen. 11 Prozent reichen zwar bei gegebenen Zinssätzen in der Regel aus, um die getätigten Vorleistungen in angemessener Zeit zu amortisieren. Besser wäre es aber, die Erhöhungsgrenze bei energetischen Sanierungen an die Heizkosteneinsparungen zu koppeln.

Bei der alternativen Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Vorteil, dass keine aufwendigen differenzierten Berechnungen und Begründungen einer Sanierung notwendig sind. Zu diesem Verfahren sind im Mietrecht keine Änderungen vorgesehen, da die Gestaltung der Mietspiegel nicht das BGB regelt, sondern diese von Kommunen aufgestellt werden. Es ist also Aufgabe der Städte und Gemeinden in Zukunft dafür zu sorgen, dass die energetische Beschaffenheit von Gebäuden in den Mietspiegeln stärker Berücksichtigung findet, um dauerhafte wirtschaftliche Anreize zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen zu etablieren. Dieser Punkt ist aus anreizpolitischer Sicht von entscheidender Bedeutung. Schließlich geht die Modernisierungsumlage bisher undifferenziert in die Miete ein, die dann der Vergleichsmiete gegenübergestellt wird. Die Mehreinnahmen gehen bei steigendem Mietniveau dann nach und nach verloren.

Insgesamt kann der Novelle ein durchschnittliches Zeugnis ausgestellt werden. Das Mietrecht hat die Aufgabe die richtigen Rahmenbedingungen zu schaffen – und nicht zentrale Anreiz- und Steuerungsfunktionen zu übernehmen. Zur Erreichung der hohen politischen Vorgaben müssen verschiedene Maßnahmen greifen. Hierzu gehören neben einer behutsamen Verschärfung der Sanierungspflichten in der EnEV speziell die erwähnten „energetischen Mietspiegel“. Dabei ist klar, dass nicht alle Kosten der erforderlichen energetischen Sanierungen von den Eigentümern alleine getragen werden können. Der Bund ist daher gefordert für ein dauerhaft angemessenes Fördervolumen für Gebäudesanierungen zu sorgen – und es nicht wie zuletzt zu reduzieren.

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